Grech Immobilier
Stéphane Collange « Il existe un regain d'intérêt pour le viager »
Pour les personnes âgées, la situation de notre pays fait planer de nombreux doutes sur la fin de vie. La hausse de la CSG, les incertitudes sur le financement et le montant des retraites, les coûts liés à la dépendance provoquent un regain d’intérêt, manifeste, pour la vente en viager.
Jusqu'à une période récente, on constatait plutôt une stagnation du marché du viager pour des raisons juridiques et fiscales. Et, l'affaire du viager de Jeanne Calment, décédée à 122 ans, en sur-vivant de trois ans à son notaire, avait marqué durablement les esprits. Pourtant, le viager répond parfaitement aux besoins de certains seniors. Mais, la démarche n’est pas innocente, car elle engage leur fin de vie et toutes les incertitudes qui vont avec.
Au regard de la situation économique et des crises traversées, les projets de nombreux investisseurs se sont portés vers des valeurs refuges comme la pierre, et le viager commence à les intéresser.
COMPLEMENT DE RETRAITE
Ce regain d’intérêt pour le viager, au travers de contrat élaboré par des opérateurs spécialisés, permet de limiter les risques à des particuliers qui voient là une opportunité de se constituer un pa-trimoine immobilier. D'un autre côté, le viager ouvre des nou-veaux revenus et des avantages pour les seniors, qui contraire-ment à certains propos malheureux ne sont pas des privilégiés, mais des personnes qui ont travaillé dur toute leur vie et que l’on ponctionne de plus en plus.
Stéphane Collange du cabinet Grech Immobilier explique : « La transmutation, pour partie, de ce capital en rente viagère, par le biais de vente en viager traditionnelle, permet de libérer de nou-veaux revenus. A ce jour, cette tranche du marché immobilier, qui représente 3 à 5000 transactions annuelles, se partage entre des agences spécialisées, localisées dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux et Côte d’Azur). Le cabinet Grech joue le rôle de correspondant local de ces agences spécialisées ».
Pour bien comprendre le mécanisme du viager, le spécialiste du cabinet Grech ajoute : « Le viager est une vente immobilière par-ticulière dont le prix est constitué d'un capital versé au jour de la vente, appelé le « bouquet » et d'une rente mensuelle versée au vendeur (le crédirentier), jusqu'à sa mort, par l’acheteur (le débi-rentier). Dans 99 % des cas, le viager porte sur la résidence prin-cipale du vendeur et est occupé ».
Il ajoute : « L'avantage de la vente en viager est qu'elle procure un complément de retraite non négligeable et qu'elle permet aux personnes âgées de vieillir chez elle ».
DECOTE DU BIEN VENDU DE 30 A 50%
Stéphane Collange reprend : « L’élaboration d’un tel contrat passe par des opérateurs spécialisés qui estiment le bien. Une dé-cote est appliquée sur cette estimation, puisque le logement est occupé, représentant le droit d’usage et d’habitation dont bénéfi-cie le vendeur. Les décotes sont variables, suivant l’âge du ven-deur et sont estimées à 50 % autour de 70 ans, 40 % à 80 ans, 30 % à 90 ans. La valeur du bien libre, diminuée de cette décote, donne la valeur du viager occupé. De plus, de la valeur du viager occupé est soustrait le montant du bouquet, afin de déterminer le capital rente du bien. Enfin, est appliqué un taux de rente qui va-rie en fonction, là encore, de l'espérance de vie du vendeur et qui donnera un montant de rente annuelle.
Par exemple, en PACA, pour un vendeur âgé de 79 ans et occu-pant un logement de 4 pièces (80 m²), la valeur du bien estimée à 375.000 € est décotée à 238.000 €. Le bouquet représente un capi-tal de 160.000 € et la rente viagère sera fixée à 974 € par mois ».
LE TEMOIGNAGE DE PAULETTE
Une fois le contrat acté, le bien en viager sort de la succession. Un tiers des transactions en viager est réalisé entre les membres d’une même famille. Pour le vendeur, le viager constitue des re-venus, sans que le bien sorte du patrimoine familial. Il est conseil-ler de se rapprocher d’un conseiller juridique et fiscal si l’acheteur est un héritier direct.
A 84 ans, Paulette vit dans la région de Toulon. En 2004, elle a décidé de mettre sa villa de 5 pièces en viager. Une solution qu'elle ne regrette pas un seul instant, n'y trouvant que des avan-tages. Installée confortablement dans le canapé de son salon, elle raconte de sa douce voix : « J'ai vendu ma maison pour 250 000 €. Si j'ai choisi la formule du viager, c'est pour sécuriser financiè-rement ma fin de vie. Cela me fait comme une rente. Je touche 670 € par mois et, au départ, j'ai perçu un bouquet de 61 000 €. La formule du viager me plaît beaucoup, cela me convient parfai-tement. Autre avantage à mes yeux : Je peux louer ma maison si, par exemple, je dois partir en maison de retraite. Cela me permet-tra de toucher et la rente viagère et le loyer de mon locataire. Autre avantage, cette formule du viager permet d'hériter de ses propres biens. C'est un aspect non négligeable, notamment pour les propriétaires qui n'ont pas d'héritier ».
UNE SOLUTION POUR LES FAMILLES RECOMPOSEES
Stéphane Collange conclut : « L'intérêt d'un tel dispositif, c'est qu'il n'est pas contraint par une limite d'âge. De plus, le système du bouquet n'est pas obligatoire. L'âge moyen des vendeurs tourne autour de 76 à 78 ans. En revanche, l'âge moyen de l'ache-teur est de 45 à 50 ans. Souvent, ce sont des sociétés spécialisées qui achètent les biens en viager. En tant que correspondant local de ces cabinets nationaux, Grech Immobilier est là pour trouver le bien à vendre en viager et le mettre en face de l'acheteur. A mon avis, le viager, c'est l'avenir et c'est aussi un excellent moyen pour éviter les problèmes liés à la succession, notamment dans le cadre des familles recomposées ».
Propos recueillis par Bernard BERTUCCO VAN DAMME
