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Le marché du logement devrait être soutenu en 2017.

Le Crédit Foncier a livré son analyse du marché immobilier de la région (bilan 2016 et perspectives 2017).
Ancien : un marché à deux vitesses, en volume et en prix

En 2016, l’activité dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône a représenté 37 % du total des transactions de la région, suivi par les Alpes-Maritimes (29 %) et du Var (22 %).
D’une façon générale, les prix* ont augmenté dans les départements littoraux tandis que la stagnation et ponctuellement quelques rattrapages de prix sont constatés ailleurs. Le prix moyen au m² à fin 2016 d’un appartement ancien s’établit à 3 850 euros à Aix-en-Provence, 2 650 euros à Marseille, 1 600 euros à Orange et 1 240 euros à Digne-les-Bains.

Les Bouches-du-Rhône affichent avec le Var et les Alpes-Maritimes les prix les plus élevés de la région PACA. Une maison ancienne vaut ainsi en moyenne 520 000 euros à Aix-en-Provence, 340 000 euros à Marseille, 380 000 euros à Toulon, 510 000 euros à Antibes et 480 000 euros à Nice.

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Neuf : un marché avec de fortes disparités

14 440 logements neufs ont été vendus en région PACA, soit 12 % du total France.
44 100 permis de construire ont été octroyés à fin janvier 2017, soit une hausse de 12,2 % sur un an glissant.
· 35 900 logements ont été commencés à fin janvier 2017, soit une hausse de 13,6 % sur un an glissant.

Le prix* moyen /m² d’un appartement neuf se situe à 3 700 euros à Marseille, 3 750 euros dans la Métropole d’Aix-Marseille-Provence et 4 020 euros pour la région. Une maison neuve vaut 270 000 euros à Marseille (≈ + 6 %/an), 235 000 euros dans la Métropole d’Aix-Marseille-Provence et 230 000 euros pour la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur.

Les conditions de crédit à l’habitat ont été extrêmement favorables en 2016, avec un niveau moyen de taux d’intérêt de 1,32 % au T4 2016. Ainsi, pour un financement avec une durée et une mensualité identique, un particulier réalise un gain de 30 % de pouvoir d’achat immobilier en huit ans (2008/2016). Pour 2017, dans un contexte de taux d’intérêt qui devraient rester très bas, autour de 1,80 %, l’activité du marché du logement devrait rester soutenue en région, avec toutefois des disparités évidentes en fonction des départements.
* Pour les données de prix, la source est : Les Prix Immobiliers / Crédit Foncier Immobilier, janvier 2017.

 

 

Accroître son patrimoine en toute sécurité 
Plafonnement des loyers, hausse de la fiscalité, inflation réglementaire...

Ces dernières années, l'investissement locatif a souffert de l'accumulation de mesures contraignantes et d'une baisse des rendements locatifs nets, qui ont rendu cet investissement de moins en moins attractif. Il existe aujourd'hui une approche qui exonère les investisseurs de toutes ces contraintes : l'investissement en démembrement temporaire.


La nue-propriété : qu'est-ce que c'est ?


Le démembrement de propriété, dont le principe est inscrit dans le Code civil, consiste à séparer en deux la pleine propriété d'un bien, en distinguant " l'usufruit ", qui est le droit d'utiliser ce bien (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus), de la " nue-propriété ", qui correspond au droit de disposer du bien (abusus) et à sa future pleine propriété. En effet, au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien sans aucune formalité.


Depuis plus de 10 ans, de nombreux investisseurs en immobilier se sont familiarisés avec cette approche qui permet de dissocier l'usage d'un bien de sa valeur patrimoniale. Jusqu'à présent ils ne pouvaient investir quasiment que dans de l'immobilier neuf, proposé en partenariat avec des bailleurs sociaux (usufruit locatif social). Dorénavant, ils disposent d'une solution innovante et sécurisée permettant d'acquérir de la nue-propriété dans de l'immobilier ancien situé au cœur des villes.
L'investissement en nue-propriété dans l'ancien : comment ça marche ?


La nue-propriété est vendue par des personnes âgées de plus de 70 ans qui souhaitent continuer à vivre chez elles tout en retirant des liquidités de leur patrimoine immobilier.


Le vendeur conserve un usufruit temporaire d'une durée comprise entre 10 et 25 ans. L'investisseur bénéficie ainsi immédiatement d'une décote correspondant à la valeur de cet usufruit. C'est comme s'il encaissait immédiatement la totalité des loyers nets de fiscalité qu'il aurait perçus sur toute la durée de l'usufruit temporaire.

Notre baromètre immobilier en partenariat avec Grech Immobilier

Ainsi, la visite virtuelle est en pleine expansion : qu'elle soit faite à l'écran, ou en immersion avec un casque de réalité virtuelle, elle offre la possibilité de se déplacer en temps réel dans une modélisation 3D du bien à vendre, qu'il soit issu du marché "ancien" ou du marché "neuf".

Comme cela était énoncé au début de ce billet, l'évolution des habitudes de consommation implique que le service au client soit facile d'accès.
Cela signifie pour le professionnel : prendre en charge la demande du client le plus rapidement possible. Un consommateur prend moins de 6 secondes pour se faire une opinion et être frustré. Ceci implique également de pouvoir contacter le professionnel facilement depuis sa page Facebook ou son site internet, voire de demander à être appelé en un clic. La montée en charge des "chat box" sur les sites marchands répond en partie à ce besoin : le client peut dialoguer avec un interlocuteur virtuel, derrière lequel se cache une intelligence artificielle, depuis le site internet sur lequel il est en train de surfer. Cet échange permettra de répondre à des questions liminaires, ou de pré-qualifier la demande avant prise de contact avec un conseiller en chair et en os.

Enfin, les consommateurs d'aujourd'hui étant exigeants face aux professionnels, ils sont sensibles à la recommandation d'une entreprise par d'autres clients. Dans la restauration et l'hôtellerie cela est bien connu avec le site "TripAdvisor". Dans l'immobilier "opinion system" permet, via des enquêtes de satisfaction certifiées ISO par Afnor, de prendre connaissance de témoignages clients de différentes agences immobilières. Un client fera appel plus facilement à une agence qui lui a été recommandée. Ces bouleversements technologiques sont de nature à changer en profondeur la profession d'agent immobilier. Pendant plusieurs décennies, la valeur ajoutée de l'agent immobilier consistait en sa détention d'une information (un bien à vendre) et sa capacité à mettre en relation deux parties : un acheteur et un vendeur. Le web 2.0 permet, depuis 10 ans, de répondre automatiquement à ces besoins.

L'agent immobilier de demain sera certainement connu et reconnu sur une valeur ajoutée autre que marchande : la qualité de la relation et du conseil qu'il apporte à ses clients. En effet, la vente ou l'acquisition d'un logement correspondent à des moments clés de la vie d'un individu. L'immobilier est également en lien direct avec la notion de "foyer", dans ce qu'il a d'intime ou d'émotionnel. Celui qui a un projet immobilier a besoin de "confier les clés de sa maison", au sens propre comme au sens figuré, pour que son projet aboutisse en toute sérénité.

Ces nouvelles tendances impliquent que l'agent immobilier de demain devra être capable de répondre aux besoins de conseil, d'expertise et d'accompagnement personnalisés du client.

Pierre Grech,

directeur général de Grech Immobilier

28 DECEMBRE Les nouvelles tendances 1 par Pierre Grech directeur generalAu cours des 5 dernières années, le secteur a connu de profonds bouleversements dans nos habitudes de consommation.

Le web 2.0 et la mobilité ont permis l'arrivée de nouveaux géants dans des secteurs d'activités pourtant profondément ancrés dans l'économie réelle : la grande distribution avec les "drives" ou amazon, le transport urbain avec "uber", les logements de vacances et l'hôtellerie avec "air b'n'b"...
Outre l'aspect technologique, ceci met en avant 3 tendances émergentes chez les consommateurs : le besoin d'immédiateté et de facilité dans l'acte de commerce, une plus grande capacité à faire les choses par soi-même, et une exigence de plus en plus forte dans la qualité perçue de la prestation livrée.
L'immobilier n'échappe pas à cette règle, à ceci près que ce n'est pas un marché règlementé et fermé aux professionnels, le "do it yourself" est donc historiquement de mise dans le secteur, avec le marché des transactions entre particuliers.
La complexification et l'incertitude juridique croissantes depuis plusieurs années ont toutefois eu tendance à renforcer le besoin de faire appel à un tiers de confiance pour sécuriser les transactions.

LES NOUVELLES TENDANCES

Ceci n'empêche pas les vendeurs et acheteurs immobiliers de surfer sur la révolution technologique de cette décennie.
Alors quelles sont les nouvelles tendances ?
- 87% des acheteurs consultent un portail de recherche.
- 80% ont entre 25 ans et 49 ans.
L'utilisation du smartphone est le nouveau standard d'accès à l'information. Ceci implique, entre-autre choses, que les sites internet consultés soient aux normes Responsive design, que l'ergonomie du site permette de naviguer en utilisant son pouce. La masse d'informations et de biens immobiliers figurant sur internet et la quantité d'images circulant sur les réseaux sociaux pousse à revoir à la hausse la qualité de présentation des pages, d'un point de vue esthétique, mais également la qualité des photographies des biens. Sans cela, le client ne prête pas attention à ce qu'il voit. Il attend en effet de voir des photographies d'un niveau professionnel. Nous sommes de plus en plus nombreux dans le métier à offrir les services d'un photographe professionnel pour réaliser des reportages sur les biens à vendre.
La vidéo est également en plein déploiement sur les portails d'annonces. Il est courant, pour des biens d'exception, de proposer des films réalisés via des drones, permettant des prises de vues aériennes mouvantes et mettant en valeur les volumes.

Pierre Grech, directeur général de Grech Immobilier

RIVE SUD la londeStéphane Collange : « Rive Sud, votre adresse d’exception sur la Côte Va-roise » !
La Londe-les-Maures offre à ses habitants un cadre de vie idyllique entre la Méditerranée et les collines verdoyantes de l’arrière-pays Varois.

Pour Stéphane Collange du cabinet Grech Immobilier, « vivre à La Londe-les-Maures, c’est faire le choix d’une petite ville au patrimoine historique authentique, vivante et animée tout au long de l’année avec ses commerces et restaurants, son marché dominical et ses événements festifs ».

Rue des Arbousiers, Rive Sud est construit entre l’avenue du Général de Gaulle et la Promenade des Annamites, s’inscrivant dans un environnement résidentiel calme et privilégié. « OGIC a sélectionné un emplacement idéal, à proximité immédiate du cœur de ville, des commerces et des restaurants, des établissements scolaires, et des ruelles tranquilles. En bordure de la résidence, la voie verte de la Promenade des Annamites invite à de magnifiques balades, entre vignes et pinèdes, à pied ou à vélo, jusqu’au port de Miramar et aux plages », ajoute Stéphane Collange.

STYLE ART DECO

Rive Sud est un petit bâtiment à taille humaine, dont la signature architecturale s’inspire du mouvement à la fois classique et moderne de l’Art Déco. Son style se veut résolument contemporain : grandes baies, élégance des garde-corps des terrasses, etc... « Le dessin architectural de la nouvelle résidence Rive Sud OGIC s’inspire du style Art Déco tel qu’il se décline sur Océan Drive, la mythique avenue de Miami Beach en Floride. Avec ce bâtiment aux lignes géométriques élégantes, aux volumes bien ordonnancés et à la belle unité stylistique, j’ai voulu instaurer une douceur de vivre propice au bien-être des résidents. Concevoir une harmonie architecturale dotée d’une dimension artistique... pour abriter des vies harmonieuses : telle est la priorité qui a guidé mon travail », explique James Chassagne, architecte DPLG. Stéphane Collange ajoute : « Du studio au 4 pièces, la résidence Rive Sud propose 34 appartements de standing, à l’agencement particulièrement étudié. Que vous viviez seul, en duo ou en famille, vous trouverez ici l’appartement adapté à toutes vos exigences de confort. Les pièces à vivre concilient harmonieusement fonctionnalité et esthétique grâce à un choix de matériaux de grande qualité. Les baies vitrées offrent de jolies transitions entre les espaces intérieurs et extérieurs. Vous serez conquis par cette ambiance raffinée et cosy qu’il vous appartient désormais de personnaliser à votre goût. Côté pratique, vous disposez de places de stationnement dans le parking privé de la résidence ».

Grech immobilier
150 Rue du Forum Les Seychelles bât 2
83 250 La Londe les Maures
Tél : 04.94.00.46.00
www.grechimmo.comwww.grechimmo.com

Gilles Carvoyeur

Pour Fabrice Roux du cabinet Grech Immobilier, agence de la Valette-du-Var, à La Garde les prix de l'immobilier confirment la tendance. Pour un T3 ou T4, il faut compter autour de 2500€ au mètre carré.

Et, comme partout ailleurs, dans l'ancien, un bien rénové se vend mieux et plus vite. Autres éléments qui entrent en ligne de compte : l'emplacement et la surface.
Selon Fabrice Roux, « pour une T3 ou T4, répondant à ces exigences, il faut compter entre 120 à 160 000€ pour une surface comprise entre 60 et 80 mètres carrés. C'est la demande première que l'on constate sur La Garde, principalement pour des biens de bonne qualité ».

ENTRE 280 000 ET 350 000 €

Pour les maisons individuelles (100 mètres carrés habitables), le prix se situe entre 280 et 350 000€, avec 4 à 500 mètres carrés de terrain.
Il ajoute : « Par exemple, nous avons vendu, à la mi août 2016, un appartement de 87 mètres carrés, en centre-ville de La Garde, pour 154 000€. Autre exemple : nous avons vendu, fin 2015, une maison de 150 mètres carrés, située près de la patinoire, à 325 000€. Pour concrétiser cette vente, nous avons mis trois mois ».
Fabrice Roux ajoute : « En règle générale, un bien dont le prix se situe dans le prix du marché est vendu dans le mois. Au contraire, lorsqu'un bien reste plusieurs mois à la vente, c'est qu'il est, très souvent, trop cher ».

ASPECT VILLAGE AUTHENTIQUE

La Garde apparaît comme une ville recherchée par les acquéreurs, car elle conserve des secteurs relativement privilégiés car la ville a conservé « un esprit village, avec tous les côtés pratiques d'une grande agglomération, notamment grâce à la présence de Grand Var, mais aussi grâce à l'existence de nombreux services (écoles, administrations, commerces en centre-ville, etc.).
« C'est une ville que je conseille à mes clients », révèle Fabrice Roux.
Au niveau familial, La Garde présente un aspect très accueillant et agréable à vivre. Une ville idéale pour les familles mais les célibataires y trouveront également leur bonheur car il existe de nombreux studios et T1 sur le marché. De tous les secteurs, le quartier de Sainte-Marguerite reste e plus côté ! « C'est véritablement le 16ème arrondissement de La Garde » !

Propos recueillis par Gilles Carvoyeur

 

Maxime Thomas : « C'est le moment d'acheter pour les locataires » !

Pour Maxime Thomas, directeur marketing commercial du cabinet Grech Immobilier, les années à venir seront plus positives pour l'immobilier, la crise étant derrière nous. C'est même le moment d'acheter compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêts, surtout pour les locataires.
Si on analyse le marché toulonnais, on constate qu'il n'existe pas un marché toulonnais mais plusieurs marchés toulonnais.
« Le marché toulonnais se décline en micro-marché, par quartier voire par rue, puisque d'une rue à l'autre ou d'un quartier à l'autre, les prix peuvent changer. Pour comprendre ce phénomène toulonnais, il suffit de se rendre dans le quartier du Mourillon qui compte trois marchés différents pour un seul quartier », décrypte Maxime Thomas, directeur marketing commercial, pour la Gazette du Var.

PORT MARCHAND

Ainsi le quartier de Port Marchand, avec un immobilier assez accessible et des immeubles datant des années 60/70. Ce sont des ensembles panoramiques avec une qualité de construction inférieure aux critères actuels.
« Il y a des bâtiments exceptionnels comme la Tour d'Ivoire au Port Marchand qui se détache de ce premier marché par sa qualité. C'est un bel immeuble, bien entretenu, qui dispose d'un gardien et de nombreux commerces en rez-de-chaussée. De quoi attirer une clientèle aisée de personnes âgées », ajoute notre expert.
« Ensuite, vous avez les habitations situées entre le boulevard Bazeille et le boulevard Grignan. Cela constitue un second marché. Enfin, troisième marché, le bord de mer et les axes autour de la rue Lamalgue, du Cap Brun à la Sérinette. Au cœur du Mourillon, le côté village et authentique confère un fort attrait, accentué par la proximité immédiate de la mer », note M. Thomas.
On peut dire que c'est le 16ème arrondissement de Toulon ! Qui attire une clientèle de cadres supérieurs grâce à de très belles propriétés et de grands terrains.

ZONE FRANCHE

« On constate une baisse des prix à l'ouest de Toulon. Dans la basse ville, les prix restent très accessibles, malgré une hausse importante ces dernières années. Mais les prix partaient de très bas ! D'où une forte hausse en pourcentage mais en valeur », ajoute le directeur commercial.
Les observateurs du marché constatent que la zone franche n'a pas apporté tout ce qu'on attendait d'elle.
« Certes, elle a dopé le marché avec l'arrivée de professions libérales qui ont profité de l'effet d'aubaine pour s'installer. Mais, au final, cela n'a pas eu l'effet escompté ».
Le marché est dominé par les vendeurs contraints, en opposition aux vendeurs de confort. « Les premiers sont obligés de vendre à cause d'un divorce, d'un décès ou d'une mutation. Ces dernières influent beaucoup sur le marché toulonnais, à cause d'une forte présence de militaires. A l'inverse, les vendeurs de confort sont moins pressés de vendre, vendant pour acheter un bien plus grand et plus cher ou pour faire une plus-value ».
A noter que le Var a été moins touché que le reste de la France après les années de crise de 2001 à 2009. Aujourd'hui, les prix se stabilisent avec une tendance baissière, car il y a plus d'offres que de demandes.

Propos recueillis par Gilles Carvoyeur

Bernard Grech : « Une belle accélération des ventes en 2016 »

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 Après quelques mois de crise, le secteur immobilier reprend des couleurs dans le Var. Bonne nouvelle : les acteurs constatent une accélération des ventes sur l’année 2016 de l’ordre de 15% !

Quand l’immobilier va, tout va ! En paraphrasant la célèbre philosophie appliquée au bâtiment, on résume par cette formule l’état d’esprit des spécialistes de l’immobilier.
Comme le souligne Bernard Grech, PDG de Grech Immobilier, « cela va beaucoup mieux dans le neuf et dans l’ancien.
Le maintien des aides à la pierre pèse en faveur du marché de l’immobilier tel le renforcement du PTZ prévu dans la loi de finance pour 2016.
La nouvelle année enregistre une accélération significative des volumes de transactions sur le 4ème trimestre 2015.
Accompagné d’une politique fiscale incitative pour les investisseurs, de taux historiquement bas, de la baisse des prix, 2016 s’avère comme une belle année immobilière ».

FIN DE LA BAISSE DES PRIX

Il ajoute, confiant dans une pérennité de la tendance : « C’est également la fin de la baisse des prix que l’on avait constaté ces derniers mois, de l’ordre de 10 à 15% .
Sans être dans nouvelle une tendance haussière, les prix se stabilisent et resteront au même niveau encore quelques mois.
Cela permet de rééquilibrer le marché ».
Dans les mois à venir, c’est le niveau des taux d’emprunt qui décidera de la tendance.
Pour Bernard Grech : « Si les taux restent au niveau actuels, ils pourront provoquer, à moyen terme, une tension sur le marché, et peut être, à la fin, une remontée des prix. Mais cela reste une perspective encore lointaine ».
« Au niveau des biens, dans le neuf, la reprise est très nette. On ressent les mêmes effets positifs dans l’ancien, toujours grâce à la faiblesse des taux d’intérêt qui induisent une re-solvabilité des primo-accédants ».

UN BIEN EN BON ETAT

Par secteur géographique, c’est en Provence Verte que le redémarrage de l’activité est le plus fort, même si la reprise est généralisée à l’ensemble du département.
Bernard Grech nous livre son analyse : « C’est en Provence Verte que la croissance est la plus forte. Mais, compte-tenu de la situation géographique de cette zone, cela paraît logique. Entre Saint-Maximinla-Sainte-Baume et Brignoles,vous êtes en plein cœur du centre de gravité de deux grands métropoles (Aix-enProvence-Aubagne et Nice).
Ces deux métropoles n’offrent plus assez de logements. Les acheteurs de la Provence Verte travaillent dans ces deux métropoles. On constate une hausse de la demande dans les communes (Belgentier, Rocbaron, Gonfaron, etc.) situées le long des axes de circulation (Autoroute A8, ex Nationale 7 et ligne SNCF Toulon -Les Arcs) ».
Le spécialiste ajoute « Côté conseils, je dirais qu’il faut toujours privilégier l’emplacement au prix et, surtout, préférer un bien en bon état qui réponde aux normes actuelles en matière d’isolation et d’économie d’énergie, c’est à dire un bien postérieur à 1970 ».

Demo

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