El derecho de amarre en el centro de un pulso jurídico
En Port Grimaud, emblemática ciudad lacustre privada, los propietarios de casas junto a los muelles privados luchan por que se reconozca su derecho...
Un litigio complejo que mezcla derecho privado, derecho público y contratos históricos.
Análisis. Desde hace varios años, cientos de propietarios de Port Grimaud solicitan al juez que reconozca que son titulares de un derecho de amarre, tal como se menciona en su título de propiedad. UN DERECHO DE AMARRE VINCULADO A LA PROPIEDAD Para ellos, este derecho de amarre es un atributo de su propiedad, tal como lo había imaginado el arquitecto François Spoerry durante el diseño de la ciudad.
Se trataría de un derecho real (vinculado a su casa y no a su ocupante) y privativo, de la misma manera que un garaje o un jardín.
El tribunal judiciaire de Draguignan, ante el cual recurrieron 480 propietarios, confirmó su competencia en julio de 2025, rechazando la solicitud del Estado de transferir el caso ante el tribunal administratif. El juez consideró que el litigio correspondía al derecho privado basándose notablemente en el artículo 544 del Code civil y en una jurisprudencia de la Cour d'appel de Chambéry que evalúa la existencia de un derecho real de amarre, accesorio a un contrato de venta de lotes de copropiedad, con respecto al derecho de propiedad. Las partes debatirán ahora sobre el fondo del asunto.
EL CONTRATO DE "AMODIATION": UNA AUTORIZACIÓN HISTÓRICA Aprobado por la commune de Grimaud a finales de los años 2000, los propietarios habían firmado, con ella y con los antiguos concesionarios gestores de la lámina de agua, un contrato llamado de "amodiation", que los autorizaba a estacionar en la lámina de agua hasta el final de las concesiones históricas (2025 para PG1 y PG2, 2028 para PG3). No se reclamaba ninguna tasa a los propietarios y beneficiarios de la amodiation en la medida en que habían participado en la financiación de la construcción de la lámina de agua. Al rescatar las concesiones a finales de 2021, la commune consideró que estas amodiations finalizaban automáticamente.
Por lo tanto, pidió a los propietarios que firmaran cada año nuevos contratos anuales acompañados de tasas, a veces incrementadas en caso de no firmar los contratos. Numerosos propietarios de Port Grimaud impugnan esta práctica. El tribunal administratif de Toulon, ante el cual han recurrido numerosos propietarios, podría resolver este punto de aquí a finales de 2025.
UN ANÁLISIS JURÍDICO QUE CONFIRMA LA POSICIÓN DE LAS ASL La principal asociación sindical gestora del lugar se ha rodeado de juristas especialistas reconocidos. En particular, encargó un dictamen jurídico que confirma la posición que defiende con sus asesores desde el rescate de las concesiones. Según esta, la lámina de agua es un bien artificial (resultado de trabajos de dragado y no de un evento natural) que solo puede formar parte del dominio público a partir del día en que una entidad pública se convirtió en su propietaria.
Hasta 1984, fecha de cesión de la lámina de agua al Estado, la lámina de agua era totalmente privada, propiedad de una SCI y luego de la ASP PG. De ello concluye que los propietarios siempre se han beneficiado de un derecho de amarre vinculado a su casa, sin que el hecho de que la lámina de agua haya sido cedida al Estado tenga incidencia alguna en la existencia de este derecho, en la medida en que el amarre de su embarcación frente a su muelle es perfectamente compatible con el destino de la lámina de agua (la navegación de barcos).
DOS RÉGIMENES QUE COEXISTENT Contrariamente a la posición de la municipalidad de Grimaud, las ASL afirman que ambos regímenes —derecho de amarre vinculado a la propiedad y ocupación de la lámina de agua— no son excluyentes. Pueden coexistir, lo que además permite resolver casos particulares, por ejemplo, cuando los barcos amarrados superan los 10 metros desde el muelle, tal como se menciona en los títulos de propiedad.
¿DOMINIO PÚBLICO O PRIVADO? UNA PREGUNTA CENTRAL Los asesores de la ASL PG, dos profesores de derecho de reconocido prestigio, afirman que no existe ninguna evidencia de que la lámina de agua situada frente a los muelles privados, reservados al amarre exclusivo de las embarcaciones de los propietarios de los muelles, pertenezca al dominio público del Estado.
Según ellos, estas partes de la lámina de agua no están en absoluto destinadas al servicio público portuario. Esto abre un debate crucial: ¿la lámina de agua frente a las casas pertenece al dominio público del Estado o al dominio privado?
Las futuras decisiones judiciales podrían aportar elementos de respuesta.
NECESARIA CONCERTACIÓN La pesadez de los procedimientos en curso y la complejidad de los temas impulsan a la commune y a las ASL gestoras de la ciudad lacustre a acercarse para definir un marco de coexistencia pacífica. Debería llevarse a cabo una mediación en otoño para definir vías de salida a la crisis bajo los auspicios de una mediadora designada por el presidente del tribunal administratif de Toulon. Confiadas, las ASL defenderán la obra del arquitecto François Spoerry y los derechos de los que gozan con la mayor firmeza, esperando que la commune pueda escucharlas y comprender las especificidades de la ciudad lacustre.
Este caso ilustra la complejidad del derecho de propiedad en las zonas portuarias, donde las fronteras entre lo público y lo privado son difusas. En Port Grimaud, el debate está lejos de cerrarse, pero las decisiones judiciales recientes devuelven la esperanza a los propietarios.
Pierre BEGLIOMINI (texto y fotos).