Reprise des ventes mais le secteur locatif en souffrance

Après une période de turbulences, le marché immobilier varois retrouve des couleurs avec des ventes en hausse, malgré une offre locative toujours critique. C'est un bilan en demi-teinte, mais porteur d'espoir, qu'a dressé la Chambre de l'Immobilier FNAIM du Var lors de sa conférence de presse de rentrée. Sous l'intitulé évocateur « Immobilier, logement : de la crise au néant », les professionnels du secteur ont analysé les chiffres de l'année 2025 et dessiné les perspectives pour 2026. Si le marché de la transaction reprend incontestablement de la vigueur, le secteur locatif reste le grand malade du logement, menaçant l'équilibre social et économique du territoire.

REBOND DES TRANSACTIONS

L'année 2025 a marqué la fin de la chute libre pour les volumes de ventes. Au niveau national, la FNAIM observe une hausse de 11 % des ventes de logements anciens, atteignant 940 000 actes. Cette dynamique se reflète parfaitement en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, où 89 222 ventes ont été conclues (+11 %). Dans le Var, le marché fait preuve d'une résilience remarquable avec 22 818 ventes enregistrées sur l'année. Toulon tire son épingle du jeu avec 3 100 transactions (dont 2 682 appartements), affichant un prix moyen au m² de 3 422 €. Globalement, la pierre varoise reste une valeur refuge : le prix moyen dans le département s'établit à 4 293 €/m², en progression de 2,7 % sur un an et de plus de 18 % sur cinq ans. Contrairement à d'autres régions françaises, l'effondrement des prix n'a pas eu lieu.

MEILLEURES CONDITIONS DE FINANCEMENT

Cette reprise est soutenue par une amélioration notable des conditions de financement. Après avoir culminé à plus de 4 % fin 2023, les taux de crédit ont entamé une décrue salutaire, s'établissant à 3,12 % en moyenne en novembre 2025. « Les particuliers empruntent désormais à un taux moins élevé que l'État », note la fédération. Conséquence directe : le pouvoir d'achat immobilier des ménages se stabilise, permettant le déblocage de nombreux projets d'accession qui étaient jusqu'alors gelés. Si la transaction sourit, la location grimace. Le constat de la FNAIM du Var est sans appel : « De la crise au néant ». La demande locative reste extrêmement forte dans le département, face à une offre structurellement insuffisante. Le loyer moyen dans le Var atteint 14,5 €/m², en hausse de 1,5 % sur un an. Les professionnels pointent du doigt les contraintes réglementaires, notamment le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui ont poussé de nombreux biens vers la sortie. Toutefois, une lueur d'espoir apparaît avec la révision du coefficient pénalisant le chauffage électrique au 1er janvier 2026, mesure pragmatique qui devrait permettre à certains logements de sortir du statut de « passoire thermique ». La FNAIM attend beaucoup du « statut du bailleur privé » (dispositif Jeanbrun) pour redonner confiance aux investisseurs.

LE VAR, BON ELEVE

Sur la question sensible des passoires énergétiques, le département bénéficie de sa clémence climatique. Alors que les étiquettes F et G représentent une part importante du parc dans le centre de la France ou à Paris (plus de 60 % de passoires), le littoral varois est bien mieux loti. À La Seyne-sur-Mer, par exemple, les logements classés F et G ne représentent respectivement que 3,1 % et 1,3 % du parc existant. À Hyères, ces chiffres sont encore plus bas (3,6 % de F et 0,9 % de G). Cette réalité locale nuance l'impact des interdictions de louer, même si la rénovation reste un enjeu majeur pour les copropriétés, souvent freinées par les lenteurs de versement de MaPrimeRénov. Autre motif de satisfaction : la location de vacances. L'année 2025 a été positive, le Var confirmant son attractivité grâce à sa « garantie soleil » qui a fait défaut à d'autres destinations. Si le mois de juillet a démarré doucement, l'arrière-saison a été excellente. La demande pour les villas ne faiblit pas, tandis que le marché des appartements stagne légèrement. Pour 2026, les perspectives restent optimistes, la FNAIM soulignant le rôle croissant des agences immobilières pour garantir aux propriétaires une gestion sécurisée face à une législation de plus en plus complexe, notamment avec la récente loi Le Meur visant à réguler les meublés touristiques.

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