La Fourmi immo
Passez votre futur bien immobilier à la loupe des diagnostics !
Pionnier depuis 2006 des réseaux d'agents commerciaux indépendants en immobilier, « La Fourmi immo » offre un cadre de collaboration unique en son genre. L'analyse de Philippe Relier, membre du réseau de mandataires immobiliers.
Si vous souhaitez vendre votre logement ou même le louer, il va falloir obligatoirement passer par la case diagnostics.
Ils sont nombreux, complexes et pour la plupart obligatoires. Ils ne peuvent être réalisés que par des professionnels reconnus comme experts certifiés et régulièrement à jour de leur habilitation et assurance responsabilité professionnelle qui vous protégera en cas de litiges éventuels.
Ces sociétés vous font payer leurs prestations à des tarifs qui peuvent variés du simple au double, en fonction de la taille et du nombre de pièces de votre logement.
DIAGNOSTICS TECHNIQUES
Tous ces diagnostics sont regroupés ensemble et forment le « Dossier de Diagnostics Techniques », appelé le DDT. Le notaire en a besoin pour établir l'acte de vente. Le législateur a imposé le DDT pour rassurer, aussi bien les acheteurs que les vendeurs.
Dans ces diagnostics, plusieurs analyses vont révéler l'état du logement et des installations.
En premier lieu, il y a le calcul exact de la superficie, communément appelé « Loi Carrez ».
Cette mesure donne avec précision le nombre de mètres carrés pris en compte pour la superficie habitable. Et donc, le prix de vente est souvent déterminé par la multiplication du nombre de mètres carrés obtenus par le prix moyen relevé dans votre quartier.
PERFORMANCE ENERGETIQUE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de votre logement est une étude qui va faire ressortir différentes choses essentielles, à savoir d'une part quelle est la consommation en énergie du logement et d'autre part si le niveau d'isolation est correct et ainsi déterminer son impact sur les émissions de Gaz à Effet de Serre, appelé GES.
Selon la classe énergie en vigueur, vous obtenez une note, allant de A pour la meilleure à G, en arborant les couleurs passant du vert au rouge.
Pour les GES, une note également est attribuée, allant pour la meilleure de A à G mais celle-ci sera du mauve très clair au mauve très foncé pour la plus mauvaise.
Le professionnel rédige ses recommandations si nécessaire. Souvent, c'est au niveau du compteur électrique général où des disjoncteurs sont manquants ou mal proportionnés. Une mise à la terre manquante ou des prises électriques dans des pièces d'eau non-conformes font aussi état d'observations.
A ce jour, le rapport DPE n'est qu'informatif et ne peut annuler une vente. Mais cela va changer puisque la loi Elan du 23 novembre 2018 prévoit que le DPE devient opposable au vendeur, au 1er juillet 2021. A noter que le DPE est valable 10 ans.
DIAGNOSTIC GAZ
Celui-ci ne concerne que les logements ayant le gaz depuis plus de 15 ans. Il consiste, principalement en l'examen des raccordements en gaz aux appareils tels que gazinière, ballon d'eau chaude ainsi que de la tuyauterie véhiculant le gaz. Une inspection de la ventilation des locaux, et de la combustion est aussi prévue. Ce diagnostic a une durée de trois ans.
DIAGNOSTIC AMIANTE
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er juillet 1997. Il met en évidence les traces d'amiante éventuelles. L'avantage est qu'une fois qu'il a été réalisé et qu'aucune trace n'a été détectée, aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur, il n'est plus à refaire. Sinon, sa validité est de trois ans.
DIAGNOSTIC AU PLOMB
Le diagnostic d'exposition au plomb est une mesure qui révèle le taux de concentration en plomb sur les revêtements du logement tel que les peintures, par exemple. Cela ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949. Comme l'amiante, si aucune trace n'est détectée, il ne sera pas nécessaire de refaire cet examen. Par contre, il est très fortement conseillé d'éliminer toutes traces de plomb avant d'emménager. Très souvent, c'est la peinture qui se dégrade et s'écaille. Elle va libérer des particules de plomb et devenir extrêmement dangereuse pour les habitants.
DIAGNOSTIC TERMITES
Ce diagnostic détermine la présence ou non de termites. Cet examen va dire si des insectes xylophages, et notamment les termites, sont présentes. Ces insectes peuvent occasionner des dégâts très importants dans les habitations, notamment en dégradant les ossatures en bois, telles que charpentes ou poutres maîtresses. Cela peut aller jusqu'à l'effondrement total du bâtiment. Ce diagnostic doit dater de moins de six mois au moment du compromis de vente.
DIAGNOSTIC MERULES
Ce diagnostic détermine la présence ou non de mérules. Il vise à informer sur la présence de ce champignon lignivore dans une zone géographique donnée. Celui-ci s'attaque au bois en le mangeant. Les ossatures bois, charpentes, boiseries sont ses proies favorites. On retrouve ce champignon dans des endroits souvent mal aérés et humides. Ce champignon se retrouve plus dans le nord et l'ouest de la France.
DIAGNOSTIC RISQUES NATURELS
Ce diagnostic détermine l'état des risques naturels et pollutions (ERP). C'est un document qui indique si le logement se situe dans une zone dans laquelle il existe des aléas naturels, miniers ou technologiques. Nous retrouvons dans cet état si votre zone géographique est soumise à des risques d'inondation, d'avalanche, de séisme, de feu de forêt, de crue torrentielle, de cyclone, de volcan, etc. Le niveau de risque sismique ainsi que le niveau de potentiel radon. Il est également fait mention de l'état des sols et de leur niveau de pollution.
DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT
Le contrôle de l'installation d'assainissement si le logement n'est pas raccordé au tout à l'égout. Cette étude concerne principalement les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées, pour tous ceux qui n'ont pas le tout à l'égout.
NUISANCES SONORES AERIENNES
Et dernièrement est venue se rajouter à tous ces diagnostics, une information sur les nuisances sonores aériennes. Si le bien est dans une zone de trafic aérien et exposé à un environnement sonore bruyant, les acheteurs sont donc avertis.
NUISANCES AGRICOLES
Il en va de même dans les zones rurales ou le fait de se trouver à proximité de fermes avec d'éventuelles nuisances agricoles n'est plus un argument qui permettrait d'annuler une vente, puisque cela est inscrit par le notaire lors de la rédaction de l'acte authentique.
Philippe RELIER – Photo PRESSE AGENCE.