Frais de notaire, taxes et diagnostics, la grosse addition
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C’est le rêve de tout un chacun que de franchir le cap de locataire pour devenir enfin propriétaire.
Finis les loyers mensuels que l’on jette en l’air. Mais avant de vous lancer dans cette aventure, il faut s’attacher à quelques points importants pour éviter tout désagrément ultérieur. Une fois votre projet d’achat mis en place, le logement de vos rêves en vue, il va convenir de vérifier certains chiffres et points importants. Pour être certain de bien calculer son budget global, il convient d’additionner au prix de vente conclu, les frais afférents à la vente, souvent appelés « frais de notaire ».
COMMENT SE COMPOSENT LES FRAIS DE NOTAIRE
Ils se composent de la manière suivante. Il y a les frais correspondants à la rémunération du notaire, mais ceux-ci ne représentent qu’une toute petite partie. On appelle ces frais les émoluments variables en fonction de la valeur de votre bien. Il existe 4 tranches de calculs, avec des pourcentages différents pour chaque tranche. Viennent se rajouter les droits de mutation, appelés aussi taxe de publicité foncière ou encore droits d’enregistrement, sont de 5,80 % du prix de vente. Puis, les frais liés aux formalités d’enregistrement des actes ainsi que les frais de publicités foncières. Ces frais sont en règle générale de l’ordre de 8 % du prix de vente. Pour certains biens dits d’exception (donc très chers) les frais peuvent ne représenter que 7 % du prix de vente.
Ensuite, il conviendra de regarder le montant de la taxe foncière. Vous paraît-elle raisonnable ? Celle-ci peut varier d’une commune à l’autre, avec des différentiels très significatifs. Si vous hésitiez entre deux biens situés dans des communes différentes, cet examen est fort utile. Puis avec votre agent immobilier, vous examinerez avec attention les diagnostics que vous remettra le propriétaire. Il faudra regarder attentivement la consommation en énergie qui peut être électrique, au gaz ou au fuel. Vous constaterez sur ces diagnostics le taux réel d’isolation de votre appartement ou maison. Vous en déduirez rapidement si des travaux d’isolation sont à envisager ou non. Si un changement de portes et fenêtres est à prévoir.
LE POINT SUR LES DIAGNOSTICS
Ressortiront aussi de ces diagnostics des mises en évidence quant au tableau électrique et de l’entretien général du bien. Vous localiserez précisément la zone dans laquelle se trouve le logement et prendrez soin de connaître les futurs travaux dans le quartier (immeuble, rue rond-point, espace vert). N’hésitez pas à demander à quelques voisins comment est le quartier, s’ils aiment y vivre ou s’ils veulent en partir pour telle ou telle raison. Si cet achat est destiné à devenir votre résidence principale, il sera bon de regarder le montant de la taxe d’habitation. Si vous achetez un appartement qui est dans une copropriété, vous aurez des charges communes. Celles-ci peuvent être minimes comme très importantes. Tout dépend du nombre de copropriétaires et des frais engagés pour entretenir l’immeuble. La présence d’un gardien va augmenter le montant des charges, par exemple, mais également si vous êtes dans une résidence très arborée et paysagée, vous aurez des frais de jardinier et de plantations. Contrôlez si des travaux importants, comme un ravalement de façade ou une réfection de la toiture, ont été votés lors d’une dernière assemblée générale. N’oubliez pas de vérifier, lors de la visite de votre cave ou parking en sous-sol, s’il n’y a pas d’humidité, si vous n’êtes pas dans une zone inondable ! Cela ne doit pas vous empêcher d’acheter, mais il est nécessaire que vous en soyez averti. Un autre point important avant d’acheter est de savoir, dans l’hypothèse où vous envisageriez de faire des travaux, si vous en avez la possibilité et surtout le droit. Si vous envisagez d’abattre une cloison pour agrandir votre salon, il serait dommage que vous soyez sur un mur porteur et vous mettre dans l’impossibilité de vous agrandir sans engager d’importants frais de consolidation. Se renseigner si votre futur logement est déjà raccordé à la fibre ou si cela est prévu, pour quand ?
PLANS D’ORIGINE
Un autre point important est de vérifier avec les plans d’origine (quand ils sont disponibles !) si des transformations n’auraient pas été faites par les anciens propriétaires sans autorisations officielles. On appelle cela des vices administratifs cachés. Récemment, il m’est arrivé de voir un propriétaire qui vendait sa maison, soi-disant sur 3 niveaux, sauf qu’il omettait de dire que le niveau du bas était tout simplement déclaré sur les plans en tant que vide sanitaire de sa maison. Certes, il avait bien fait des travaux mais non officiellement et croyez-moi, dans ce cas précis, c’est très difficile de rentrer dans son investissement. Vous changez de logement, en règle générale pour plus grand, cela voudra dire que votre montant de prime d’assurance va augmenter. C’est peut-être le bon moment pour comparer les primes de différentes compagnies, et qui sait, faire d’importantes économies. Un autre coût bien souvent oublié au départ est celui du déménagement. Ce dernier peut s’avérer important, surtout si vous venez d’une région éloignée. Il n’est pas rare d’être obligé de passer par la case garde meubles, si votre achat est lié à une vente, par exemple. Il est difficile de faire coïncider les dates entres elles et donc nécessaire d’entreposer vos meubles en attendant de pouvoir entrer dans les lieux.
Philippe RELIER.