Julien Simoni, directeur service syndic : « Les fonctions du syndic sont très mal connues »
Quelles sont les fonctions du syndic ? « Le syndic est le mandataire du syn dicat des copropriétaires et doit remplir plusieurs missions », explique le…
Celles-ci sont parfaitement encadrées par la Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 et par le décret N°206-1167 du 26 août 2016. Elles lui confèrent les pouvoirs d’un organe exécutif. Pour Julien Simoni du cabinet Grech Immobilier, directeur service syndic : « Le syndic représente la copropriété, s’occupant de sa gestion administrative et financière. Il est également chargé d’entretenir l’immeuble et d’exécuter les décisions prises en assemblée générale. Pour la gestion administrative de la copropriété, il tient à jour la liste de tous les copropriétaires ainsi que les lots leur appartenant ».
UNE PROFESSION DE PLUS EN PLUS COMPLEXE
Pour le responsable du cabinet Grech, « il vaut mieux avoir recours à un syndic professionnel et rémunéré plutôt qu’à un syndic bénévole car la législation se complexifie, année après année. C’est pourquoi le cabinet a mis en place un contrat qui permet d’accompagner les syndics au jour le jour. Cela leur permet d’éviter des erreurs qui pourraient être préjudiciables à l’intérêt des copropriétaires. La fonction de syndic est très encadrée. Certes, dans le passé, la profession a pu connaître certains abus. Mais, ce n’est plus le cas. Avec les lois SRU, ALUR et ELAN, la profession s’est complexifiée, ces dernières années. D’ailleurs, la majeure partie des biens est gérée par des professionnels. Le syndic bénévole reste en vigueur pour les petits immeubles. Pour autant, la liste des fournisseurs n’est pas bloquée et chaque copropriété peut choisir le syndic qui lui plaît. Toutefois, il est conseillé de ne sélectionner que les sociétés qui disposent des garanties légales nécessaires, comme c’est le cas pour le cabinet Grech Immobilier ». À ce titre, le cabinet Grech est l’un des acteurs les plus importants en la matière dans le Var.
ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
Autre mission : le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriété au moins une fois par an. À cette occasion, il établit l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec la collaboration du conseil syndical. À la fin de l’assemblée, c’est également le syndic qui rédige le compte rendu de la réunion et envoi le procès-verbal aux copropriétaires. L’expert du cabinet Grech Immobilier ajoute : « Le syndic est ensuite chargé d’exécuter les délibérations pour l’exécution des décisions : il est donc utile de le préciser dans la résolution. Enfin, le syndic a l’obligation d’immatriculer la copropriété sur un registre qui recense l’identité du syndicat, sa date de création, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les données financières, etc. Le syndic doit conserver les archives de la copropriété ».
Un autre rôle est de tenir la comptabilité du syndicat et la position comptable de chaque copropriétaire. À tout moment, le syndic doit être en mesure de présenter ces documents comptables au conseil syndical qui lui en fait la demande. C’est également au syndic d’établir le budget prévisionnel pour chaque exercice. Julien Simoni reprend : « Chaque année, lors de l’assemblée générale de copropriétaires, le syndic rend compte de sa gestion financière. Lors de la présentation des comptes, le syndic demande aux copropriétaires de lui donner quitus, c’est-à-dire d’approuver sa gestion. Il a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Seules les petites copropriétés de moins de 16 lots principaux peuvent dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé ».
ENTRETIEN DU PATRIMOINE
Une des principales missions du syndic est de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien du patrimoine des copropriétaires. Le responsable du cabinet précise encore : « Il peut, de sa propre autorité, faire effectuer les menues réparations et les travaux d’entretien courant. Par contre, les travaux plus importants doivent être autorisés par l’assemblée générale de copropriété nécessaires au fonctionnement de la copropriété, comme les contrats d’entretien des parties communes et des équipements communs ».
Par ailleurs, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 lui impose de tenir à jour un carnet d’entretien, à la disposition de chaque copropriétaire. Il faut savoir que le syndicat des copropriétaires à l’obligation d’assurer l’immeuble. La souscription du contrat d’assurance est votée en assemblée générale. En cas de refus, le syndic peut signer d’office un contrat d’assurance pour le compte de la copropriété.
« Pour les copropriétés importantes, les salariés de la copropriété (gardien, concierge, jardinier...) sont les employés du syndicat des copropriétaires, et non du syndic. Toutefois, ils sont placés sous l’autorité du syndic », complète Julien Simoni. Le syndic est compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. En tant que mandataire de la copropriété, il passe les contrats en son nom et pour son compte.
NI POLICIER, NI POMPIER
« Mais, attention, le syndic n’est ni un policier, ni un pompier. Il n’est pas là pour régler des conflits de voisinage. C’était, avant, le rôle du gardien d’immeuble. Mais, cette fonction tend, malheureusement, à disparaître. C’est dommage, car elle apportait du lien social dans les immeubles. Cela nous permettait également de connaître les préoccupations des copropriétaires, en étant en prise directe avec eux. C’est un métier qui se perd et on peut le regretter car, dans les immeubles où il existe encore un gardien, on peut dire que le rôle du syndic se passe mieux ».
Le syndic représente également la copropriété en justice. Il n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale pour défendre la copropriété lorsqu’elle est attaquée ou en cas d’action en référé. En dehors de ces deux cas, le syndic doit obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 pour agir en justice au nom de la copropriété.
Le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il commet des fautes dans le cadre de sa mission et qu’il en résulte un préjudice pour la copropriété. Tout d’abord, sa responsabilité peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, s’il n’exerce pas correctement ses fonctions ou s’il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. « Par exemple, quand il prend une décision sans l’accord de l’assemblée générale. La responsabilité du syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire. Si un copropriétaire subit un trouble de jouissance de ces parties privatives en raison d’une inexécution de travaux qui contribuent à la dégradation de l’immeuble. Attention, sa responsabilité ne peut plus être engagée si l’assemblée a approuvé les actes du syndic en accordant le quitus », conclut le responsable de Grech Immobilier.
la copropriété, s’occupant de sa gestion admi nistrative et financière. Il est également chargé d’entretenir l’immeuble et d’exécuter les déci sions prises en assemblée générale. Pour la gestion administrative de la copropriété, il tient à jour la liste de tous les copropriétaires ainsi que les lots leur appartenant ». mieux avoir recours à un syndic professionnel et rémunéré plutôt qu’à un syndic bénévole car la législation se complexifie, année après année. C’est pourquoi le cabinet a mis en place un contrat qui permet d’accompagner les syndics au jour le jour. Cela leur permet d’éviter des er reurs qui pourraient être préjudiciables à l’intérêt des copropriétaires. La fonction de syndic est très encadrée. Certes, dans le passé, la profes sion a pu connaître certains abus. Mais, ce n’est plus le cas. Avec les lois SRU, ALUR et ELAN, la profession s’est complexifiée, ces dernières an nées. D’ailleurs, la majeure partie des biens est gérée par des professionnels. Le syndic béné vole reste en vigueur pour les petits immeubles. Pour autant, la liste des fournisseurs n’est pas bloquée et chaque copropriété peut choisir le syndic qui lui plaît. Toutefois, il est conseillé de ne sélectionner que les sociétés qui disposent des garanties légales nécessaires, comme c’est le cas pour le cabinet Grech Immobilier ». syndic est ensuite chargé d’exécuter les délibé pour l’exécution des décisions : il est donc utile de le préciser dans la résolution. Enfin, le syndic a l’obligation d’immatriculer la copropriété sur un registre qui recense l’identité du syndicat, sa date de création, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les données financières, etc. Le syndic doit conserver les ar chives de la copropriété ». l’assemblée générale de copropriétaires, le syn dic rend compte de sa gestion financière. Lors de la présentation des comptes, le syndic demande aux copropriétaires de lui donner quitus, c’est- à-dire d’approuver sa gestion. Il a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Seules les petites copropriétés de moins de 16 lots principaux peuvent dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé ». sa propre autorité, faire effectuer les menues ré parations et les travaux d’entretien courant. Par contre, les travaux plus importants doivent être autorisés par l’assemblée générale de coproprié nécessaires au fonctionnement de la coproprié té, comme les contrats d’entretien des parties communes et des équipements communs ». « Pour les copropriétés importantes, les salariés de la copropriété (gardien, concierge, jardinier...) sont les employés du syndicat des coproprié taires, et non du syndic. Toutefois, ils sont pla cés sous l’autorité du syndic », complète Julien « Mais, attention, le syndic n’est ni un policier, ni un pompier. Il n’est pas là pour régler des conflits de voisinage. C’était, avant, le rôle du gardien d’immeuble. Mais, cette fonction tend, malheu reusement, à disparaître. C’est dommage, car elle apportait du lien social dans les immeubles. Cela nous permettait également de connaître les préoccupations des copropriétaires, en étant en prise directe avec eux. C’est un métier qui se perd et on peut le regretter car, dans les im meubles où il existe encore un gardien, on peut dire que le rôle du syndic se passe mieux ». « Par exemple, quand il prend une décision sans l’accord de l’assemblée générale. La respon sabilité du syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire. Si un copropriétaire subit un trouble de jouissance de ces parties privatives en raison d’une inexécution de travaux qui contri buent à la dégradation de l’immeuble. Attention, sa responsabilité ne peut plus être engagée si l’assemblée a approuvé les actes du syndic en accordant le quitus », conclut le res Bernard BERTUCCO VAN DAMME